12 façons de profiter de billets immobiliers non performants

Les notes non performantes (NPN) sont un excellent moyen d’investir dans l’immobilier, sans se salir, ni traiter les toilettes, les termites ou les locataires. Il s’agit d’acheter l’hypothèque et le billet à ordre en défaut auprès d’une banque, d’un fonds spéculatif ou de son propriétaire actuel. Vous êtes maintenant la banque et personne n’appelle jamais la banque si les toilettes sont bouchées, vous pouvez donc passer une nuit et un week-end reposants.

Le billet à ordre, ou note en abrégé, est une créance garantie, attachée à l’hypothèque de la maison. Selon l’état, l’hypothèque peut parfois être appelée acte de fiducie, contrat d’acte ou contrat foncier, bien qu’ils soient tous des instruments utilisés pour acheter une maison. Une fois que la note est payée, l’hypothèque et la note sont marquées comme payées et le propriétaire a le titre complet de la propriété.

Cependant, la vie nous pose de nombreux problèmes, et pour une raison quelconque, quelqu’un arrête de payer la note. Ils pourraient perdre leur emploi, leur conjoint ou, malheureusement, leurs membres et ils n’ont pas l’argent pour effectuer les paiements pour le moment.

Lorsque cela se produit, les banques pour la plupart ne s’en soucient vraiment pas et veulent juste que leur argent soit en souffrance, maintenant! Ils ne sont pas très doués pour les faire rembourser, peu importe leurs efforts, car vous ne pouvez pas faire sortir le sang d’un rocher. Ils ne veulent pas non plus récupérer la propriété. Lorsqu’ils ne peuvent pas faire payer le propriétaire, ils veulent effacer cette créance irrécouvrable de leurs livres. Ils les vendent en gros par camion à des fonds d’actions ou de couverture, qui les vendent ensuite à la caisse ou à la bouteille aux investisseurs.

Ces billets par défaut et garantis sont disponibles pour quelques centimes sur le dollar. Dans l’idéal, l’objectif serait d’essayer de les faire rembourser. Les rembourser est l’objectif n ° 1, bien que cela ne fonctionne pas toujours de cette façon, voici donc une liste de 12 stratégies de sortie pour en tirer profit en tant qu’investisseurs.

Puisque vous possédez maintenant le billet et que vous êtes maintenant la banque, vous pouvez faire ce que vous voulez, et si vous êtes créatif, vous pouvez trouver de nombreuses façons de sortir.

Voici 12 façons de profiter de notes immobilières non performantes:

1. Rembourser ou modifier le billet

L’objectif n ° 1 est d’aider le propriétaire à rester dans sa maison, et comme le nouveau propriétaire a payé très peu pour cela par rapport à la valeur de la propriété, il peut pardonner une partie des montants en souffrance, tout en réalisant un bon bénéfice, bien que seulement si le propriétaire veut rester. Vous pouvez réduire le solde impayé, les paiements, les intérêts ou toute combinaison des trois. Après 6 à 12 paiements d’essai pour faire preuve de bonne foi, nous pouvons modifier le prêt avec n’importe quelle durée que nous voulons.

2. Prise en charge de la note par quelqu’un d’autre

Puisque nous sommes propriétaires du billet, nous pouvons trouver un membre de la famille ou un ami du propriétaire qui aimerait emménager et lui demander de commencer à rembourser les mensualités. S’ils continuent de payer, il n’est pas nécessaire de modifier les conditions si cela convient mutuellement aux deux parties.

3. Revendez le billet pour un profit

Beaucoup de gens recherchent des NPN, et ils peuvent être revendus rapidement à un prix plus élevé à un autre investisseur. Parfois, cela a du sens pour obtenir un petit montant d’avance plutôt que de passer du temps et de l’argent sur une note un peu trop poilue, ou vous avez besoin de fonds rapidement.

4. Vente à découvert

Si le propriétaire a une valeur nette, une vente à découvert est un bon moyen de le laisser sortir et de retirer sa valeur nette. Cela nécessite notre bénédiction en tant que titulaire de l’hypothèque et un agent immobilier qui l’inscrira sur la MLS. C’est gagnant-gagnant pour les deux parties.

5. Acte en lieu et place de forclusion

Si la personne ne veut pas rester, la prochaine sortie serait de lui demander de vous signer l’acte au lieu de la forclusion ou d’un DIL. Plusieurs fois, ils le feront s’ils sont à l’envers et ne veulent plus avoir mal à la tête. Cela leur permet de «sauver la face», de sortir dignement, et nous ne les poursuivrons pas pour les sommes dues sur le prix de vente, ainsi que de ne pas déposer un 1099 auprès de l’IRS.

6. Cash for Keys

Parfois, ils veulent partir et ils ont l’équité, ou sont simplement têtus. C’est à ce moment-là que nous leur proposons de partir en espèces et que nous nous signons l’acte. Nous leur donnons généralement une petite quantité pour faire preuve de bonne foi, puis nous donnons le reste une fois qu’ils ont quitté les lieux nettoyés et non endommagés. Le montant peut varier de 500 $ à 100000 $ ou plus selon s’il s’agit d’une cabane de fusil de chasse dans les Ozarks par rapport à un condo de 3 millions de dollars à Manhattan.

Nous avons vu une note pour un tel condo, et la personne qui y vivait était une institutrice à la retraite avec contrôle des loyers, dont les paiements mensuels étaient inférieurs aux taxes et aux frais de HOA et ils n’avaient aucune envie de déménager. Le billet était offert pour 1,5 million de dollars, donc même un argent comptant de 500 000 dollars pour les clés aurait été une bonne affaire pour réaliser un profit de 1 million de dollars!

7. Forclusion

La forclusion est notre dernier recours lorsque tout le reste échoue. Sur une propriété vacante, nous commençons toujours la saisie immédiatement. Si le propriétaire est toujours là et refuse de travailler avec nous, nous excluons également. Cela prend de 2 mois à 4-5 ans, selon l’état. Nous poursuivrons également un jugement de carence pour tout solde qui nous est dû sur le prix que nous obtenons pour la vente de la propriété lorsque nous avons le titre, et s’ils sont vraiment des imbéciles, nous pouvons soumettre un 1099 à l’IRS pour ce montant.

Les trois dernières sorties ci-dessus sont le point de départ pour obtenir le titre de la propriété et comportent également plusieurs sorties en fonction de la créativité que vous souhaitez.

8. Vendre tel quel

Vous pouvez alors simplement vendre la propriété TELLE QUELLE à un réhabilités ou bricoleur, seul ou avec un agent immobilier. La publicité sur Craigslist ou dans un Meet Up local est un excellent moyen de vendre cela.

9. Réparer et retourner

Dans ce cas, vous êtes comme un rééducateur traditionnel; vous obtenez le titre, le réparez et le vendez à un propriétaire ou à un investisseur en tant que propriété prête à emménager pour plus que tel quel.

10. Réparer et louer

Vous pouvez effectuer une réadaptation à faible coût, en utilisant de la peinture, de la moquette et des carreaux de qualité inférieure à louer s’il y a une pénurie de locations dans la région. Bien que vous soyez maintenant propriétaire et que vous deviez vous occuper des toilettes, des locataires, des termites, du toit, de l’eau chaude et de tous les autres problèmes puisque vous êtes propriétaire de la maison.

11. Réparer et vendre

C’est une excellente façon de créer votre propre papier. Vous vendez la propriété réhabilitée, telle quelle ou réparée à un propriétaire, généralement à un prix plus élevé que la vente. Puisque vous êtes le propriétaire, vous pouvez créer une note à partir de rien, et un contrat d’hypothèque ou de terrain ou un contrat d’acte qui a des conditions que le propriétaire peut se permettre et percevoir les paiements, tout comme la banque pendant 20 à 30 ans.

12. Réparer, louer et vendre à un investisseur

Vous pouvez vendre une location «chargée» à un investisseur en tant qu’investissement clé en main, généralement à un prix plus élevé qu’un fix & flip standard. Une méthode consiste à 25% à 50% d’acompte et à rédiger une note de report du vendeur qui utilisera les loyers pour payer le solde, avec un paiement mensuel inférieur au loyer, de sorte que l’investisseur obtient un flux de trésorerie chaque mois avec la différence . De cette façon, le locataire paie une grande partie du coût de la propriété.

Avec autant de façons de profiter d’une note immobilière en défaut, il est difficile de perdre de l’argent à moins de payer trop cher la note. Il n’y a pas de mauvaises notes, le simple fait de payer trop cher peut vous causer des ennuis.

Pourquoi une conduite est engorgée et comment y remédier ?

Avant une assistance avec un débouchage canalisation il est crucial de voir ce qui se passe quand les conduites sont bouchées :

• Si l’eau ne s’écoule pas de façon normale, rassurez-vous, le bouchon sera sans doute peu important et simple à éliminer;
• Il faudra peut être faire appel à du matériel de déboucheur beaucoup plus pointu afin de résorber le dépôt, si vous constaterez que l’eau s’évacue mais très lentement;
• Quand les canalisations risquent de déborder, car l’eau ne s’évacue quasiment pas, et que son niveau s’élève à l’intérieur de la tuyauterie, alors il faut faire un débouchage urgent.

Si vous ne pouvez pas faire vous-même un débouchage de l’installation d’évacuation des eaux usées, il faudra contacter un plombier qualifié pour déboucher le dépôt.

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